Капитал и коррупция в Молдове: независимая оценка
.
В Кишиневе состоялась пресс-конференция, на которой эксперты «ОБЩЕСТВА НЕЗАВИСИМЫХ ОЦЕНЩИКОВ РЕСПУБЛИКИ МОЛДОВА»(«SEI RM») сделали всесторонний и глубокий анализ экономической ситуации в стране. Галина Шеларь, Исполнительный директор Центра стратегических исследований и реформ (CISR), Президент Общественной Ассоциации независимых оценщиков Республики Молдова и Дмитрий Тэрэбуркэ, Директор этой Ассоциации, REV (Рекомендованный Европейский Оценщик), предлагают эффективные пути выхода из кризиса, охватившего все сферы хозяйственного комплекса Молдовы. Нынешняя встреча – начало серьезного разговора об острых проблемах в экономике.
«Мы намерены создать устойчивые площадки для профессиональных дискуссий и встреч – круглые столы и конференции, с участием молдавских и зарубежных специалистов. Коррупционные ресурсы иссякают, борьба за передел выходит на сомнительный информационный уровень, и не надо удивляться, что завтра мы можем проснуться в другой стране», – считает Тэрэбуркэ. Эксперты приводят серьезные основания для формирования в Молдове транспарентного рынка оценки, раскрывая скобки о том, куда его отсутствие может завести наше государство. Предлагаем читателям главные тезисы, подготовленные Галиной ШЕЛАРЬ и Дмитрием ТЭРЭБУРКЭ.
— Сегодня Молдова лидирует по темпам и уровню инфляции среди европейских стран, а в октябре уже в полноте ощутит на себе последствия мирового экономического цунами. Майский показатель инфляции достиг 29% – рекорд за последние 20 лет, что ведёт к снижению уровня реальных доходов населения и является «прелюдией» к стагфляции – одновременному росту цен и торможению экономики (по данным статистики, рост ВВП в первом квартале составил чуть более 1%). При этом основным, а по сути –единственным инструментом борьбы с инфляцией, применяемым сегодня НБМ, является рост ключевой ставки, а это на фоне ограниченных и сокращающихся возможностей государства поддержать бизнес и население, может привести к ещё большему торможению экономики.
Вполне очевидно, что в ближайшие месяцы экономическая ситуация не улучшится. Напомним, Молдова является нетто-импортером всех видов топливно-энергетических ресурсов, значит рост цен на энергоносители, в том числе и на европейском рынке, обеспечит дальнейшее подорожание товаров и услуг. И, как следствие, в совокупности поставит под угрозу сам факт выживания страны.
Сейчас спектр антикризисных мер, предлагаемых правительством, крайне ограничен и во многом связан со своевременным поступлением в Молдову очередного внешнего транша. При этом власти фактически игнорируют всё ещё существующие внутренние возможности, которые при конструктивном взаимодействии государства, бизнеса и профессионального сообщества уже в краткосрочной перспективе могут превратиться из «терра инкогнита» в источник развития и стабильного наполнения бюджета. Одним из таких направлений является рынок недвижимости, в первую очередь, оценочная деятельность. На чем мы и концентрируем внимание.
По нашей оценке – из-за отсутствия необходимой информации весьма приблизительной – в 2021 году оборот молдавского рынка недвижимости составил 2,2 миллиарда евро, что соответствует 18% от ВВП (доля собственно строительства — 8%). Этот рынок является фундаментом развития внутреннего не экспортного сектора экономики, а его оценочная стоимость – фундамент долгового рынка Молдовы. В настоящее время только в Кишинёве выставлено на продажу (пустует) около 60 тысяч квартир в новостроях. Это – порядка 20% жилого фонда столицы сегодня или 50% жилого фонда Кишинева советского периода. Для Кишинева, например, предложение не должно превышать 3 тысячи квартир. До появления «дикого рынка» этот объем находился в пределах 1,5 – 2 тысяч квартир. Чтобы продать объем в 60 тысяч, при сохранении текущих тенденций на рынке недвижимости и в экономике, понадобится примерно 6-7 лет, а, возможно, и значительно больше.
На конец мая текущего года остаток кредитов в банках составил около 3 млрд. евро, при существующих подходах к страхованию рисков это означает, что в залогах у банков находится недвижимость примерно на 6-7 млрд. евро. Если исходить из того, что общий объем рынка недвижимости Молдовы составляет 25 млрд. евро, то очевидно, что более четверти уже использовано в качестве залога. Кроме того, пандемия сформировала «ценовой пузырь» в большинстве сегментов этого рынка. Его зарегулированность, коррупционно-теневые схемы, информационная асимметричность затрудняют понимание происходящих процессов, как следствие – возможность осмысленных прогнозов развития рынка недвижимости и его влияние на развитие экономики страны. Как результат, последние 5 лет рынок находится под серьезным психологическим давлением, и любая «искра» активизации спроса лишь увеличивает «ценовой пузырь». Все бы ничего, но «огонь» псевдоспроса бьёт напалмом по социальной сфере, снижая, а порой и убивая привлекательность недвижимости, территории, региона, страны. Потоки беженцев и связанный с этим рост арендных ставок вызывают больше тревогу, так как не только приближают назревающий кризис, но и усугубляют его.
Результаты искажения экономической реальности прямо или косвенно затрагивают каждого жителя Молдовы. Тарифы на коммунальные услуги, цена товаров и услуг во многом связаны с искаженной стоимостью или ее отсутствием. Бюджетные кражи, воровство государственной и частной собственности совершаются, в том числе, и не без помощи оценщиков. Многие из граждан стали жертвами различных комбинаций с жильем, которые загнали обычных людей в длительную кабалу безрезультатных судебных тяжб и, если разобраться, то в каждом из этих эпизодов свою роль также сыграл оценщик.
Кража миллиарда, аэропорта, вокзалов и прочего имущества государственной и местных властей – тоже следствие изъянов в оценочной деятельности. При сохранении существующих трендов развития экономики в целом и рынка недвижимости в частности можно ожидать, что:
— объемы строительства неизбежно, причем значительно, сократятся, возможно полное переформатирование отрасли (доля строительства составляет более 30% молдавского рынка недвижимости). Более того, если этот процесс будет проходить стихийно (что более вероятно), то кризис в отрасли ещё больше усугубится;
— объем невозвратных долгов значительно возрастет, что ударит по социальной сфере, в том числе из-за того, что значительное количество проектов в области строительства перейдет в проблемный сегмент или на рынок вынужденных продаж;
— земельные ресурсы страны, с большой долей вероятности, станут объектом вынужденного «долгового» обмена («источник» погашения как внутренних, так и внешних кредитов).
Тот факт, что потребность в повышении качества и прозрачности систем управления ресурсами и оценки имущества давно назрела, подтверждает и то, что с 2018 года при поддержке Всемирного банка в Молдове реализуется Проект земельной регистрации и оценки имущества (общая сумма зарезервированных средств – 35 млн. долларов). Общество независимых оценщиков Республики Молдова (SEI RM) активно участвовало в работе по согласованию основных целей проекта и мер их по их реализации – такая заинтересованность профессиональных участников изначально приветствовалась как Банком, так и государством – однако непосредственно к реализации проекта Общество практически не привлекают. Хотя одной из задач/целей проекта является создание инфраструктуры оценки имущества, современных стандартов оценочной деятельности, полноценной информационной системы и независимой системы обжалования оценок, что приводит к повышению прозрачности рынка недвижимости.
Спустя 4 года, «освоено» около 2,5 млн. долларов (27% от зарезервированных, но не перечисленных 9,1 млн. долл.). К реформированию оценочной деятельности так и не приступили. Во многом такая ситуация связана с тем, что регулированием оценки в Молдове занимаются люди, которые не освоили эту сложную науку, но научились использовать государственные должности в собственных и иных интересах. Именно по этой причине оценка перестала отражать стоимость, а уверенно обслуживает теневой сектор экономики.
Оговоримся, что при проведении оценки необходимо понимать и учитывать ситуацию как на формальном, так и неформальном рынке, потому процесс ее определения – сложное и кропотливое искусство, требующее высочайшей квалификации. Конечно, в условиях «дикого» рынка оценки проще решать личные вопросы. Возможность различных манипуляций экономическими данными (оценка активов, в зависимости от кем-то поставленной задачи) позволяет толковать искусственно организованные стоимостные перекосы, приводящие к издержкам бюджета и «изъятию» государственного и частного имущества – как действия, идущие на пользу молдавской экономике. И только народ обмануть не получается: люди знают, как они живут на самом деле.
Регулированием оценки недвижимости в Молдове длительное время занимается Агентство по геодезии, картографии и кадастру. Не удивительно, что в этом направлении с 2003 года реальных изменений не происходило, а большая половина оценщиков с посредственным уровнем знаний решает сложнейшие задачи. Но и это еще не все. Регулирование оценочной деятельности в Молдове осуществляют 4 регулятора:
— Агентство земельных отношений и кадастра – оценку недвижимости (Закон РМ «Об оценочной деятельности»).
— Государственное Агентство по интеллектуальной собственности – оценку интеллектуальной собственности (закон РМ «О регулировании предпринимательской деятельности путем лицензирования»).
— Национальная комиссия по финансовому рынку регулирует оценку ценных бумаг.
— Министерство юстиции регулирует оценку для судебных инстанций и правоохранительных органов (закон РМ «О судебной экспертизе и статусе судебного эксперта»). Причем судебный эксперт по значимости стоит на порядок выше простого оценщика, а по знаниям даже начинающему оценщику в подметки не годится.
Библия измерительного рынка – стандарты оценочной деятельности, но при действующем регулировании никакого даже приблизительного соответствия международному уровню не получается. Например, изменения в Закон «Об оценочной деятельности» (2017г.), в части формирования единых квалификационных требований через частные компании, потерпели фиаско. В 2019-2020гг. из-за этих изменений многие профессиональные участники рынка остались без работы, а регулирование вернули в Агентство, которое с тройной энергией стало наводить свои порядки. И, если до 2019 года деятельность осуществляло около 20% сомнительных оценщиков, то сейчас это количество стремительно приближается к половине.
Чтобы не быть голословными, приведем некоторые итоги более чем 15-летнего государственного регулирования рынка:
— Автоматизированное использование Государственным предприятием «Кадастр» массовой оценки с подменой понятий «рыночной стоимости» является базой теневого сегмента на рынке недвижимости.
— Управление муниципальным и государственным имуществом осуществляется на основании «кабинетных оценок», без учета требований, установленных Международными стандартами оценки. Потери определить невозможно, поскольку данные не разглашаются.
— Реформы финансового сектора, направленные на соответствие норм регулирования с международными требованиями, вместо того, чтобы стать эффективными, стали социально опасными, поскольку квалификация оценщиков не позволяет выполнить требования, установленные международными регулирующими документами. Финансовый рынок и рынок оценки развиваются разными темпами. Финансовые институты РМ не заинтересованы в независимой оценке – это нарушает принцип «их» независимости. Финансовые институты заинтересованы в «кабинетных оценщиках» – дешево и управляемо.
Причина простая: государственная система регулирования игнорирует профессиональное сообщество. Государственное регулирование в условиях рынка имеет весьма ограниченный смысл, а в условиях борьбы и единства противоречий необходимо из двух латинских выражений выбрать более приемлемое: Vivere est cogitare или Vivera est militare. То есть, жить – значит мыслить или жить – значит воевать. Мыслить в наших реалиях – означает находиться в постоянном поиске замещения абсурдных решений чиновников.
Общеизвестно, что у любых изменений, в том числе и негативных, есть конкретный инициатор, в нашем случае это – г-жа Бузу. Уже более 20 лет она, по сути, «серый кардинал» рынка недвижимости, обеспечивающий и специфическую методологию оценки, и, как следствие, «допуск» к работе. Притом, согласно Закону «Об оценочной деятельности», на разработку национальных стандартов оценки отводилось 6 месяцев. Закон вступил в силу в 2002 году, сейчас – 2022-й. Утверждённых национальных стандартов по-прежнему нет.
Общество (SEI RM) ещё в 2016 году разработало и предложило для утверждения три стандарта оценочной деятельности. В страхе потерять своё влияние, Бузу немедленно разослала всем письма о создании комиссии по разработке стандартов и неприемлемости использования тех, что предложило Общество. В 2019 году SEI RM возобновило работу над стандартами, на самом высоком уровне представив проект по их формированию. Г-н Слюсарь, тогда вице-председатель Парламента РМ, отдал распоряжение в профильные министерства разобраться. Разобрались … В спешке выдали два сомнительных стандарта, которые противоречат не только международным критериям, но и разуму. Сделали несколько сомнительных докладов на профессиональных площадках. Всё.
За это время международные стандарты уже более 3-х раз радикально изменились и более 10-ти раз были отредактированы. Европейские стандарты многократно переиздавались, а мы пытаемся кому-то что-то доказать, используя индексированные данные середины прошлого столетия и фейковые рыночные данные, которые, в зависимости от поставленных кем-то целей и задач, по одному и тому же объекту могут отличаться в разы.
Очевидно, что рынок будет изменяться. Перестройка будет проходить в условиях снижения трансферов, ужесточения денежно-кредитной политики на фоне плохо контролируемых и нерегулируемых процессов. В этих обстоятельствах важнейшей задачей государства является обеспечение эффективного движения капитала внутри страны. Обеспечить такое движение, сократить катастрофический разрыв между официальной и реальной повесткой невозможно без современного института оценки. Наша первостепенная задача – придать ей европейское лицо. Необходимо, чтобы уже в недалёком будущем рынок недвижимости превратился из очередного барьера во внутренний источник развития государства.
Специально для kommersantinfo.com
